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En 2017, on pouvait trouver un appartement 4 1/2 à Toronto pour 1500$/mois. Aujourd'hui, ce même appartement se loue 2450 $/mois, une situation qui appauvrit les familles et pousse beaucoup d'entre elles à quitter les grandes villes ou à se retrouver à la rue. Plusieurs facteurs font grimper les loyers en flèche en Ontario, et l'un des principaux rouages de cette inflation des loyers est celui des augmentations supérieures aux normes (ASN).
Bien que le plafond provincial des augmentations de loyer en Ontario ait été fixé à 2,5 % pour 2023, les propriétaires peuvent également demander à la Commission de la Location Immobilière (CLI) une ASN supplémentaire. Une ASN est une augmentation supérieure au plafond provincial des loyers qui peut être approuvée dans les cas suivants:
- Il y a eu une augmentation des taxes foncières locales;
- le propriétaire a effectué des dépenses en capital (rénovations, réparations, remplacements ou nouveaux ajouts importants dont les bénéfices attendus s'étendent sur au moins cinq ans); ou
- Le locateur a connu une augmentation des coûts d'exploitation liés aux services de sécurité de l'immeuble d'habitation.
Même si les propriétaires justifient les ASN comme un moyen de récupérer les fonds dépensés pour l'amélioration des bâtiments, ces rénovations consistent souvent en des travaux perturbateurs et moins que nécessaires dans les vestibules, les ascenseurs, les fenêtres et les balcons. Invariablement, ces améliorations superficielles (qui attirent de nouveaux locataires) sont effectuées alors que les propriétaires négligent généralement l'entretien essentiel de l'immeuble et les réparations en retard à l'intérieur des logements des locataires.
Pour ne rien arranger, la CLI peut autoriser une demande d'ASN jusqu'à trois années consécutives. Dans l'hypothèse d'une augmentation de 1,8 % de la ligne directrice, par exemple, et d'une ASN de 3 % approuvée pendant trois ans de suite, cela équivaut à une augmentation de loyer de 14,4 % au bout de trois ans. Mais les propriétaires ne doivent informer les locataires que de l'augmentation de leur loyer pour une année donnée, dissimulant ainsi l'augmentation totale du loyer pour les années à venir.
Les ASN, en tandem avec les augmentations annuelles indicatives fixées par la province, donnent aux propriétaires un mécanisme pour évincer complètement leurs locataires à long terme de leurs logements. Ensuite, lorsqu'un logement devient vacant, il peut être loué aussi cher que le "marché" le permet, ce qui incite les propriétaires à appliquer des ASN pour expulser efficacement les locataires de longue durée en échange de nouveaux locataires plus lucratifs.
Les ASN peuvent être contestées par le biais de la CLI, mais il s'agit d'une procédure épuisante pour les locataires qui, dans le meilleur des cas, n'aboutit qu'à une réduction négligeable des ASN - jamais à leur suppression. Les demandeurs les plus notoires d'AGI sont les sociétés financières qui acquièrent des propriétés et des unités en tant que produits générateurs de revenus pour les investisseurs. Ensemble, ces entreprises représentent 64 % de toutes les demandes d'AGI à Toronto entre 2012 et 2019, ce qui a un impact sur 178 300 unités.