Les résistants de Mont-Carmel: une cinquième année de lutte s’amorce

Ils ne lâcheront pas. Près de quatre ans jour pour jour après avoir reçu un avis d’éviction en janvier 2022, les résidents de la Résidence Mont-Carmel poursuivent leur bataille judiciaire contre leur propriétaire. La cinquième année de lutte s’amorce dans un contexte où les enjeux dépassent largement les simples loyers: il s’agit de protéger un milieu de vie pour des personnes âgées et de faire respecter leurs droits fondamentaux.

Le 29 janvier 2026, à 9 h 30, la salle 13.01 du Palais de justice de Montréal était bondée pour une audience cruciale devant la Cour du Québec. La question centrale: les 59 résidents de Mont-Carmel, une résidence privée pour aînés (RPA) au centre-ville de Montréal, peuvent-ils réclamer des compensations financières et une diminution de loyer devant le Tribunal administratif du logement (TAL)? Le propriétaire, Henry Zavriyev, et son groupe immobilier Leyad, conteste par ailleurs une condamnation pour outrage au tribunal devant la Cour d’appel du Québec. 

La tension se lisait sur les visages des résidents, accompagnés de proches, de membres du milieu syndical et d’une ex-infirmière auxiliaire de la résidence, venue témoigner de sa solidarité.

L’avocat de M. Zavriyev, Me Éric Bédard, a plaidé pour la suspension du dossier, arguant que les deux causes portaient sur les mêmes faits et qu’il fallait respecter les « principes de hiérarchisation et de cohérence judiciaire ». Il a minimisé les préjudices vécus par les résidents, parlant plutôt d’« inconvénients ». 

De son côté, l’avocat des résidents, Me Julien Delangie, a insisté pour que les dossiers soient traités séparément, afin que les aînés puissent obtenir une compensation monétaire pour le stress et la perte de services subis depuis le rachat de la résidence en décembre 2021. 

« Il va de soi que l’écoulement du temps entraîne des départs et, malheureusement, aussi des décès », a-t-il rappelé. « Au-delà du simple enjeu de la compensation monétaire et des demandes individuelles pour des ordonnances particulières, ce qui est en cause, c’est essentiellement la destruction d’un milieu de vie. »

Cette urgence a d’ailleurs été reconnue par la Cour elle-même. Dans une décision citée par le comité Sauvons le Mont-Carmel, le tribunal s’interroge explicitement: « les résidents peuvent-ils avoir raison de prétendre que leur droit de jouir des services réclamés en nature ainsi que d’être compensés de leur vivant sont mis en péril par la suspension ? »

L’immeuble abritant la RPA est détenu par la société en commandite 955 René-Lévesque Est S.E.C., contrôlée par le groupe Leyad et dirigée par Henry Zavriyev. À l’achat, celui-ci avait assuré qu’il maintiendrait le statut de RPA et la continuité des services. 

Quelques semaines plus tard, à la fin janvier 2022, les résidents ont reçu un avis d’éviction distribué par huissier dès 8 h du matin, les informant du retrait des services et d’une augmentation de loyer, rompant ainsi les engagements pris. Les mesures prévues comprenaient la fermeture de la réception, des soins infirmiers, des espaces communs et le licenciement du personnel.

En avril 2022, 53 résidents ont porté la cause devant la Cour supérieure afin de contester les avis d’éviction et de faire respecter la clause du contrat de vente stipulant le maintien du statut de RPA. Ils ont obtenu gain de cause, obligeant le propriétaire à maintenir les services et à suspendre la reconversion de l’immeuble. 

Malgré cette victoire, le combat s’est poursuivi: M. Zavriyev a été reconnu coupable d’outrage au tribunal en mai 2024 et condamné à verser 216 000 $ au fonds consolidé de l’État, une sanction dont le paiement est suspendu en raison de l’appel qu’il a interjeté.

Une guerre d’usure

Constance Vaudrin, membre du comité Sauvons le Mont-Carmel, parle d’une véritable « guerre d’usure ». « Ils étirent la sauce, on diminue en nombre et on sera peut-être tous et toutes partis quand tout sera fini. » 

Depuis le début de la lutte, près de 71 résidents ont quitté ou prévoient de quitter leur logement. Ceux qui restent continuent néanmoins de s’organiser. Chaque mercredi, de 15 h à 16 h, ils se réunissent dans le « salon de l’amitié », un espace qu’ils ont réussi à regagner à force de pression sur les gestionnaires. Lorsque ce salon avait été condamné, ils squattaient un logement vacant au rez-de-chaussée pour y tenir leurs réunions. 

Les résidents se sont également cotisés afin de soutenir ceux qui n’avaient pas les moyens de payer les 200 $ requis pour ouvrir un dossier au TAL. Lettres ouvertes, pétition de plus de 3 600 signatures et participation à de nombreux événements publics ont aussi marqué cette mobilisation.

Leur vie quotidienne a été profondément bouleversée: accès restreint aux espaces communs, mobilier enlevé, tapis arrachés, bibliothèque confisquée, jeux de société détruits, services interrompus, interphone coupé, fermeture du restaurant, du dépanneur et du salon de coiffure de l’immeuble, bruit constant et sentiment d’insécurité accru. 

Sur les 216 logements initiaux, seuls 45 résidents conservent le statut RPA et bénéficient de services. D’autres personnes âgées se sont ajoutées, payant un loyer plus élevé et n’ayant pas accès aux services RPA. Les résidents en lutte les incluent tout de même à leurs activités et mobilisations, renforçant leur noyau.

Cette affaire met en lumière un problème structurel: le vide juridique entourant les RPA au Québec. Selon l’Association québécoise des retraités du secteur public et parapublic, 88 RPA ont fermé entre 2022 et 2023, entraînant l’éviction de plus de 2 500 aînés. La spéculation immobilière, encouragée par des promoteurs comme Zavriyev, transforme des milieux de vie pour aînés, insuffisamment protégés par la loi, en logements plus rentables, au détriment des personnes les plus vulnérables.

Pour les résidents du Mont-Carmel, chaque victoire judiciaire, même partielle, constitue un pas vers la reconnaissance de leurs droits. L’ordonnance de sauvegarde a été renouvelée à trois reprises, permettant de maintenir le statut de RPA jusqu’en 2027. 

La Ville a par ailleurs inscrit son droit de préemption sur l’immeuble en cas de vente, bien que ça ne change pas grand-chose. La bataille se poursuit donc, notamment devant le TAL, pour les recours en dommages-intérêts et la surveillance du maintien réel des services.

Comme il fallait s’y attendre, la Cour du Québec n’a pas encore tranché. Elle dispose d’un délai de trois mois à compter du 12 février pour rendre sa décision, soit jusqu’au 12 juin, tandis que les parties ont 15 jours pour déposer des observations ou pièces complémentaires. 

Les résidents gardent espoir et espèrent une décision rapide. Ils réclament au moins 25 000 $ par personne et la reconnaissance de leur droit de vivre dans une RPA offrant des services sécuritaires et adaptés. Leur combat dépasse leur situation immédiate: il concerne, selon eux, l’avenir des RPA et la protection collective des aînés au Québec.

L’État peut-il intervenir? « L’État devrait, mais ne fait rien. Nous avons rencontré la ministre de l’Habitation et la ministre de la Santé: des discours creux », résume Marie-Paule Lebel, également membre du comité Sauvons le Mont-Carmel. 

Selon elle, la ministre Bélanger lui aurait répondu en substance que, tant que le dossier demeure judiciarisé, le gouvernement ne peut agir. « Pendant ce temps-là, une législation qui protège vraiment les RPA: zéro plus une barre. »

« Le gouvernement va peut-être tomber avant que nous autres on tombe », conclut-elle avec un sourire. Quatre ans de lutte ont déjà démontré leur résilience et leur combativité. Les résidents de Mont-Carmel ne comptent pas se laisser faire: ils continueront de défendre leur milieu de vie, leurs droits et leur dignité, tout en demeurant auprès d’autres luttes.