Ottawa à la rescousse de Ford et sa politique de logement en déroute

Le mois dernier, la ville de Toronto et le gouvernement du Canada ont annoncé des fonds pouvant atteindre 3,4 milliards $ au total pour accélérer la construction de 18 projets de logements locatifs dans la ville, qui peine à construire. Mais après des années d’échecs de la politique de logement ontarienne, ces sommes colossales marquent-elles le début d’une véritable solution? Ou plutôt un plan de sauvetage généreux destiné aux promoteurs immobiliers en crise?

Dans son communiqué de presse, le cabinet du Premier ministre du Canada détaille la manière dont les fonds fédéraux seront distribués. La construction de 5 600 logements locatifs sera assurée par deux sociétés d’État: Maisons Canada, qui sera la parie « hors marché » (contrôlé par des ONG), et le Programme de prêts à la construction d’appartements de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), destiné à octroyer des prêts aux promoteurs immobiliers, décrit comme le volet « marché ». Les fonds de la SCHL seront alloués à neuf projets de logement gérés par plusieurs promoteurs immobiliers, tels que Castlepoint Numa, Kilmer Group et Tricon Residential.

Malgré les vantardises du gouvernement fédéral concernant la création de logements abordables, la majorité de ces logements ne sont, de l’aveu même du gouvernement, pas abordables. Sur les 3 700 logements locatifs dont la livraison est prévue dans le cadre du programme de prêts de la SCHL, seuls un peu plus de 1000 seront « abordables ». Seuls 1900 logements locatifs devraient être livrés par la voie « hors marché », dont 700 sont présentés comme « supervisés et abordables », et 1100 à loyer réglementé.

Il est important de noter qu’en Ontario, ce qui est considéré comme un « logement abordable » correspond à un loyer égal ou inférieur à 100% de la valeur du marché, ce qui signifie qu’aux taux actuels du marché, un appartement d’une chambre à 2200$ par mois est considéré comme « abordable ». Et ces prix ne semblent pas près de baisser.

Construire pour qui ?

Lors de l’annonce du financement, le 5 août à Toronto, le Premier ministre Mark Carney a déclaré que « Toronto n’avait pas construit suffisamment de logements, et qu’une trop grande partie de ce qui avait été construit était inabordable pour la plupart des Torontois ».

En effet, depuis des années, les nouveaux appartements en copropriété inabordables sont principalement achetés par des investisseurs. Selon Statistique Canada, en 2022, 38,9 % de l’ensemble des appartements en copropriété à Toronto appartenaient à de petits investisseurs qui n’occupaient pas ces logements. Cette sursaturation de biens immobiliers construits à des fins d’investissement a contribué à la crise globale du logement et à la surabondance d’appartements en copropriété qui s’en est suivie, ce qui a finalement eu un impact dévastateur sur les ventes (et les bénéfices des promoteurs).

Entre le quatrième trimestre 2025 et le premier trimestre 2026, le prix moyen d’un appartement en copropriété à Toronto a chuté de 6,1%, passant de 658 700$ à 618 484$. Dans la région du Grand Toronto, les ventes entre janvier et mars 2026 n’ont porté que sur 246 nouveaux logements, ce chiffre ne passant à 702 qu’entre avril et juin, après l’intervention du gouvernement provincial qui a réduit la taxe de vente sur les nouveaux biens immobiliers résidentiels.

Cependant, c’est la phrase suivante de la déclaration de Carney qui révèle ses vraies couleurs: « Les prix ont été poussés à la hausse par les redevances d’aménagement, les taxes, la hausse des coûts de construction, puis le manque de terrains disponibles. Et la meilleure façon de relever le défi que cela pose est de construire davantage de logements et de les construire plus rapidement. » Malgré l’apparence d’une prise en main par le gouvernement, les gouvernements provincial et fédéral ont toujours l’intention de s’en remettre au marché pour « dynamiser la construction de logements dans tout le pays ».

Pourtant, ce même marché, composé des mêmes acheteurs et promoteurs, a échoué à maintes reprises à résoudre la crise du logement — sans compter que Carney et Ford ne sont pas les premiers à s’y essayer. L’abandon du logement social et la financiarisation du logement privé sont le fruit de plusieurs décennies d’évolution.

Le gouvernement Mulroney avait déjà commencé à réduire les aides au logement social et coopératif destinées aux familles à revenus faibles ou moyens dans les années 1990. Cette mesure a été suivie par des politiques visant à réduire le contrôle des loyers et à transférer la responsabilité de la politique du logement aux provinces. S’ensuivirent des décennies de construction de copropriétés de luxe financées par le secteur privé, d’étalement urbain et de transformation du logement en un vecteur hautement lucratif pour les fonds d’investissement privés.

Le logement social abordable ayant disparu du paysage, les promoteurs immobiliers, qui pouvaient construire des maisons individuelles ou des copropriétés de luxe très rentables, n’avaient plus aucune limite. À leur tour, les bailleurs, qu’il s’agisse d’entreprises ou d’acteurs financiers, ont pu racheter des biens immobiliers onéreux et demander des loyers exorbitants sans craindre les mesures de contrôle des loyers, tout en tirant profit de la flambée de la valeur de leurs biens. 

En Ontario, Statistique Canada estime que 42% de l’ensemble des appartements en copropriété sont détenus à des fins d’investissement. À Toronto, Statistique Canada affirme que 38% des appartements en copropriété ne sont pas occupés par leurs propriétaires.

Depuis leur élection en 2018, le premier ministre Doug Ford et les conservateurs progressistes ont poursuivi dans la même voie. Ils ont promis à maintes reprises que la déréglementation serait la clé pour construire davantage de logements et résoudre la crise du logement. 

La première mesure a été la « Loi de 2018 visant à rétablir la confiance, la transparence et la responsabilité, » qui a supprimé le contrôle des loyers sur tous les nouveaux logements, au bénéfice des propriétaires et permettant aux promoteurs immobiliers de vendre des logements à des prix plus élevés, conformes au marché.

La « Loi de 2022 visant à accélérer la construction de plus de logements » a de nouveau favorisé les promoteurs immobiliers en réduisant les frais d’aménagement et en contournant les évaluations environnementales pour les nouveaux projets de logement. 

Plus récemment, la controversée « Loi de 2025 visant à lutter contre les retards et à construire plus rapidement » comprenait des amendements visant à alléger les formalités administratives liées à l’aménagement, mais a principalement profité aux propriétaires en limitant les droits des locataires devant la Commission de la location immobilière.

Malgré l’adoption de nombreux projets de loi visant à réduire les formalités administratives et à accélérer la construction de logements, Ford et les conservateurs progressistes n’ont cessé de manquer leurs objectifs en matière de logement. Les données de 2025 montrent que la construction de 62 561 nouveaux logements a été lancée cette année-là, soit moins de la moitié de l’objectif fixé à 150 000.

Les mises en chantier en Ontario ont été si faibles que la province a dû gonfler ses statistiques en comptabilisant les sous-sols et les lits en établissement de soins de longue durée comme des logements. La province s’est encore enfoncée en annulant des projets de logements abordables à forte densité. Les triplex et les quadruplex ont été abandonnés en 2024 au profit de maisons individuelles et d’appartements en copropriété de grande valeur.

Lors de la chute des prix de l’immobilier de l’année dernière, les spéculateurs, les promoteurs et les groupes de réflexion sur le logement se sont exprimés sur l’état du marché, invoquant des préjudices économiques et la baisse de la valeur des biens immobiliers — les spéculateurs y voyant des pertes pour leurs investissements.

Le Financial Post qualifie l’actuelle surabondance de copropriétés de « véritable carnage pour les vendeurs », baptisant ce phénomène « le Condopocalypse de Toronto ». Son article décrit en détail les pertes subies par les spéculateurs et les promoteurs immobiliers en raison de la chute des prix des copropriétés.

Aujourd’hui, en moyenne, les travailleurs de Toronto doivent soit consacrer 30% à 50% de leur salaire mensuel à leur loyer, soit débourser plus de 46 000$ (soit plus que le revenu annuel médian) pour la mise de fond nécessaire à l’achat d’une maison unifamiliale, dont le prix moyen s’élève à 968 000 dollars.

Les mises en chantier en Ontario ayant atteint leur plus bas niveau depuis longtemps, les bénéfices sont faibles en raison de la baisse des ventes et des prix, ce qui entraîne une pénurie de capitaux pour les nouvelles constructions. Et que fait le gouvernement ?

Lorsque le marché a connu un léger ralentissement dû à des circonstances tout à fait évitables (résultant d’une politique qui favorisait les gains à court terme des promoteurs et des spéculateurs), le gouvernement fédéral est intervenu pour sauver la politique du Parti conservateur en matière de logement, qui était en train d’échouer. Il a fourni ces capitaux, financés par les contribuables, permettant ainsi aux promoteurs qui ont construit les copropriétés de luxe de la « Condopocalypse », telles que la L-Tower et Palace Place (Castlepoint Numa), ou les logements du Port Credit West Village (Kilmer Group), de poursuivre leurs activités sans avoir à remettre en question le statu quo.